El Plan Regulador Comunal define qué se puede construir en un sector. Por eso puede afectar la plusvalía de tu terreno, el uso de suelo y hasta la viabilidad de tus proyectos futuros.
Si aún no sabes bien qué es el Plan Regulador Comunal (PRC), te invitamos a revisar este artículo. En pocas palabras, este plan define el desarrollo general de la comuna, su zonificación y el tipo de construcciones permitidas en cada sector, entre otros puntos.
¿Por qué el Plan Regulador es tan importante?
Hay 4 motivos por los que es importante que conozcas el PRC de la comuna donde estará tu terreno:
1. Uso de suelo: es una regulación que define el tipo de actividades que se pueden llevar a cabo en un terreno, propiedad o zona. Existen diversos tipos de uso de suelo, como: agrícola, residencial, comercial e industrial, y cada uno tiene exigencias específicas. En el caso de los terrenos, revisa bien su uso de suelo, pues de eso depende la posibilidad de construir tu vivienda o llevar a cabo un proyecto comercial en él.
2. Permisos: cada permiso que necesites (por ejemplo, para obtener tu patente comercial o realizar una reforma estructural en tu vivienda) debe basarse en las normas que indique el PRC para tu sector.
3. Restricciones: el PRC incluye diversos estudios técnicos sobre la comuna, incluyendo estudios de riesgos y de Áreas de Protección de Recursos de Valor Patrimonial Cultural y Natural, entre otros. Por eso, es fundamental investigar si tu proyecto se llevará a cabo en un área protegida o en una zona de riesgo, ya que podrías tener problemas.
4. Urbanización: el PRC también considera elementos como la vialidad existente y proyectada, el ancho mínimo de las calles y redes sanitarias, entre otros aspectos.
¿Qué debes revisar en el PRC antes de comprar un terreno?
Lo primero es ingresar al sitio web de la municipalidad donde se encuentra el terreno, ya que suelen tener publicado el Plan Regulador Comunal. También puedes revisar el sitio web del Centro de Estudios de Ciudad y Territorio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo: https://centrodeestudios.minvu.gob.cl/planes-reguladores.
Luego revisa la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal, que detalla los límites del área urbana; normas generales técnico urbanísticas y normas específicas; zonificación y usos de suelo con usos o actividades prohibidas, e información sobre vialidad, estacionamientos y terminales (si hay), con los caminos actuales y proyectados.
En los planos puedes revisar dónde se encuentra tu terreno y qué características tiene. La simbología muestra a qué zona pertenece cada sector y es una versión gráfica de lo que se detalla en la ordenanza. Existen planos de zonificación, vialidad, áreas verdes, uso de suelo e inmuebles protegidos, aunque dependen de cada comuna.
Cómo el PRC puede afectar tu inversión a futuro
Revisar el Plan Regulador Comunal de la comuna antes de comprar tu terreno evita problemas antes de construir tu futura casa y, si piensas en invertir, puede ayudarte a tomar mejores decisiones. Por ejemplo:
- Puede influir en la plusvalía. Si el plan contempla nuevos caminos, urbanización, áreas verdes o mejor conectividad para el sector, el valor del terreno puede aumentar su valor con el tiempo. Sin embargo, si se proyectan industrias u otras obras que afecten la calidad de vida en el sector, estos cambios influirán directamente en la plusvalía.
- Los cambios de uso de suelo importan. Una modificación del PRC puede permitir nuevos tipos de construcciones o actividades económicas en ciertos sectores. Por eso, averigua si la municipalidad está trabajando en actualizar su PRC.
- Ojo con la densificación. Hoy, tu terreno está rodeado de naturaleza, pero ¿qué pasa si el PRC permite edificios o nuevos proyectos inmobiliarios? El paisaje, tránsito y la cantidad de habitantes podrían ser muy diferentes.
- Hay zonas que poseen restricciones de construcción por riesgos naturales, protección patrimonial o conservación ambiental. Conocerlas desde el principio te permitirá evaluar si el terreno realmente se ajusta a tus planes.
Antes de firmar una compraventa, dedica un tiempo a revisar el Plan Regulador Comunal de la comuna. Te entregará datos valiosos sobre el presente y el futuro del sector donde quieres vivir o invertir.
Fuentes
- “¿Qué es el plan regulador comunal y para qué sirve?”, publicado por Troncoso Arquitectos el 30 de abril de 2024.
- Observatorio Santiago, “Plan Regulador Histórico”.
- Foto principal: Moon Safari, Shutterstock.